【書評4】サラリーマンはラクをしろ! 掟破りのhorishin流不動産投資術

サラリーマンはラクをしろ! 掟破りのhorishin流不動産投資術を読んでみましたのでご紹介します。

さてこの本を手に取ったきっかけは電車内の広告。

著者のhorishin氏のブランド物に包まれた姿はいかにもチャラく成金そのもの。というのが第一印象（笑）

でもまあ、成功者の体験はとりあえず聞いておこうということで本書を読んでみました。

そしてhorishin氏の経歴を見ると、結構ちゃんとしてますし高学歴ですね。成金の雰囲気を出してるのは、幅広い読者に合わせるための演出かもしれないですね。

弁理士と不動産鑑定士ってなかなか一緒に持ってる人いないと思いますが、理系出身の方のようで納得です。

horishin氏は結構普通に長期間サラリーマン生活を送っています。元来真面目に結構頑張りすぎるタイプでストレスを抱えながら勤務していたようです。

複数回転職も経験し色々な業務を経験しています。企業で経営コンサルタントもされていましたので、ぽっと出の成金とはちょっと訳が違いそうです。

さて不動産投資を始めたばかりのhorishin氏は一戸目のワンルームマンションも、一棟アパートでもサブリースで失敗しています。やはり借上家賃補償のサブリースは手数料も高く、オーナー側に不利な契約が多いので余り勧めていない投資家さんが多いですね。

全部人任せに出来るし便利と感じてるオーナーさんもいるでしょうし、正直な業者さんも中にはいるはずですが。ただhorishin氏はその時の失敗をちゃんと教訓にして、自分の力で切り抜けたことから、不動産経営の自信も同時に身に付けていきます。

horishin氏の資産形成のお勧めのスタイルはまず都心のワンルームをローンで購入し、それを5～10年で売却し、その売却益をもとに次のワンルームを購入するなり、頭金にして一棟アパートを購入していくというやり方です。

実際は頻繁に売却益を確定するとそのたびに課税があるはずですのでそう簡単な話ではないと思いますが、種銭を増やす一つの方法でしょうね。

そしてhorishin氏はDINKS用のマンション投資もおススメしています。お洒落な都会生活を好むDINKSに受ける物件を用意できれば、相場より高い家賃でも入ってもらえるし、売却する際も気に入ってもらえれば、相場より高くでも売れると。

そして普通のワンルームマンションは投資家しかしか買ってくれないので、それほど高くは売れないけどDINKS向けのマンションは住むために購入してくれる人もいる。

DINKSはこだわりが強く収入が高い人達は気に入ったものであれは、相場以上のお金を出す。なので彼らの感情に訴えるわけですね。なるほど。

さてワンルームが落ち着いたら次は新築一棟アパートを建てると。融資も引きやすいし、メンテも10年ぐらい不要だと。そしてその次は郊外の築古アパートを購入して高利回りを狙います。

当然メンテナンスにお金もかかるのでワンルームと、新築アパートからのキャッシュフローで対応していく感じです。また高額のメンテが必要になった場合はワンルームを一戸処分すれば費用も捻出できます。

他のワンルームを処分して売却益で繰り上げ返済したり、流動性の高いワンルームは使い勝手がいいので、氏はワンルームとアパートの同時経営をお勧めしています。

ただ注意点として、一棟アパートを所有しだしてからだとワンルームはローンで買えなくなるそうです。ワンルームで引けるローンは年収の7～10倍が限度。一棟アパートはそれを優に超える融資を受けてしまうので、もうそれ以降はワンルームの融資は受けられないということです。

なのでHorishin氏は数件ワンルーム投資をしてから一棟アパートへの移行をお勧めしています。このように融資の受けやすさなども考えて投資する順序を計画するのも大事ですね。

もちろん現金で購入すればワンルームを買えますが、不動産投資はレバレッジを効かせるのが醍醐味なのでそれが出来ないのはやる価値が無いといということでしょう。

horisin氏は信頼できる賃貸管理、建築管理、リフォーム、税金のプロと組んでいて、彼らが何でもやってくれるので楽だと。

もちろんそこに至るまでには色々な業者とのトラブルもあったそうですが、いい人達と組むのは大事ですね。

ワンルームのうちは個人経営で良いが、キャッシュフローが多くなって税金が増えたら法人化のタイミングだとも言っています。経費で落とせるものも増えるし、三期黒字を維持できれば融資も受けやすくなるそうです。

金利の交渉は2～3年我慢してから。銀行マンの営業成績になるような条件を引き換えに（定期預金、クレジットカードの契約など）するといい。勉強になりますね。

お金の話はここまでであとは成功への心構えです。hoishin氏はスラムダンクがお好きなようで、桜木花道の超ポジティブ思考な例などが良く出てきますし、この本の構成自体、楽太郎と踏出一郎という二人のタイプの違ったサラリーマンが成長していく姿と共にわかりやすく描かれています。

以下本書で気になったポイントです！

最後にマズローの五大欲求の上には自己超越といった、もう一段階上の欲求があるそうです。自己の欲求は満足してしまたから、今度は他人を幸せにすることで満足を得るという段階だそうです。

今日から自己超越目指して頑張ります！